Bericht des CFO zum ersten Halbjahr 2021

HIAG ist gut in das Geschäftsjahr 2021 gestartet. Mit der erfreulichen Steigerung des annualisierten Liegenschaftsertrags und der Senkung der Leerstandsquote im Bestandesportfolio auf unter 10% – unter Berücksichtigung der Akquisitionen und Neuvermietungen im ersten Halbjahr – ist HIAG auf Kurs. Die per Juli 2021 fällige Anleihe wurde bereits Ende Mai 2021 erfolgreich refinanziert.

Konzernergebnis erstes Halbjahr 2021
HIAG erzielte im ersten Halbjahr einen Konzerngewinn von CHF 41.9 Mio. (H1 2020: CHF 22.1 Mio.). Vor Neubewertungen und latenten Steuern entsprach der Gewinn CHF 14.0 Mio. (H1 2020: CHF 8.3 Mio.). Mit gezielten Zukäufen, der Fertigstellung von Projekten in Niederhasli und Goldach sowie Neuvermietungen im ersten Halbjahr wurde der annualisierte Liegenschaftsertrag um 9.4% auf CHF 65.7 Mio. gesteigert (31. Dezember 2020: 60.0 Mio.). Die Veränderung vor Akquisitionen und dem Verkauf einer Liegenschaft betrug 3.5%. Der vereinnahmte Liegenschaftsertrag übertraf mit CHF 30.6 Mio. den Vergleichswert des Vorjahrs um 4.0% (H1 2020: CHF 29.5 Mio.). Die Haupttreiber der Zunahme sind in der Berichtsperiode abgeschlossene Mietverträge, nachlaufende Effekte aus Neuvermietungen in der zweiten Hälfte des Geschäftsjahrs 2020 sowie Mieteinnahmen aus fertiggestellten Entwicklungsprojekten. Die vereinnahmten Mietzinse der in der Berichtsperiode erworbenen Liegenschaften kompensieren den Wegfall des Baurechtzinses der im zweiten Halbjahr 2020 verkauften Liegenschaft in St. Margrethen. Mit CHF 0.2 Mio. (H1 2020: CHF 0.5 Mio.) sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den vereinnahmten Liegenschaftsertrag gering. Die Leerstandsquote über das Gesamtportfolio wurde um 2.4 Prozentpunkte auf 10.8% gesenkt; im Bestandesportfolio betrug die Leerstandsquote 9.7% (31. Dezember 2020: 13.0%). Diese sehr erfreuliche Entwicklung basiert vor allem auf Neuvermietungen in Aesch, Biberist, Birsfelden, Dornach, Frauenfeld, Klingnau, Kleindöttigen, Niederhasli, Wetzikon und Windisch sowie auf der Fertigstellung des Projekts in Niederhasli und der Akquisition in Buchs (AG). Mit 3.7% liegt die Nettorendite des Bestandesportfolios weiterhin auf einem attraktiven Niveau. HIAG verfügt unverändert über eine komfortabel gewichtete durchschnittliche Restmietdauer (WAULT) von 8.1 Jahren (31. Dezember 2020: 7.9 Jahre). Im Berichtszeitraum betrug der positive Effekt aus Neubewertungen insbesondere aufgrund der drei Akquisitionen sowie neuer Vertragsabschlüsse und der Fortschritten bei Entwicklungsprojekten CHF 32.2 Mio. (H1 2020: CHF 17.7 Mio.). Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz des Gesamtportfolios ging leicht zurück auf 3.64% (31. Dezember 2020: 3.73%). Wie erwartet war der negative Beitrag von HIAG Data mit CHF -0.2 Mio. deutlich geringer als im Vorjahr (H1 2020: CHF -2.8 Mio.). Das Konzernergebnis wurde vom Verkauf der kompletten Produktionsanlage der ehemaligen Rohner AG Pratteln, samt Gebäude, positiv beeinflusst. Insgesamt leistete das Areal in Pratteln einen positiven Beitrag zum Betriebsergebnis von CHF 1.7 Mio. (H1 2020: CHF -2.7 Mio.).

Bilanzkennzahlen
Unterstützt durch die drei Zukäufe in Buchs (AG), Solothurn und Winterthur mit einem kumulierten Immobilienakquisitionswert von CHF 87.6 Mio. stieg der Portfoliowert im ersten Halbjahr 2021 um 8.7% auf CHF 1.78 Mrd. (31. Dezember 2020: 1.64 Mrd.). Am 30. Juni 2021 bestand das gesamte Immobilienportfolio der HIAG aus 118 Liegenschaften.

Das Bestandesportfolio wurde mit der Akquisition in Buchs (AG) um rund 21'000 m2 Nutzfläche erweitert. Und der langfristige Dach-und-Fach-Mietvertrag mit einer aktuellen Vertragslaufzeit von 6.8 Jahren beeinflusst das Cashflow- und Dividendenpotenzial der HIAG langfristig positiv.

Weiter hat HIAG mit dem Erwerb der Liegenschaften in Solothurn und Winterthur im Rahmen einer Sale-and-lease-back-Transaktion die Entwicklungspipeline weiter verlängert. An beiden Standorten wird die ehemalige Eigentümerin langfristige Mieterin bleiben. Das substanzielle Ausnützungspotenzial an Gewerbe- und Wohnflächen an diesen zwei Lagen ermöglicht eine nachhaltige Steigerung der Mieterträge im HIAG-Portfolio. Ende Juni 2021 umfasste das Entwicklungsportfolio 60 Projekte mit 756'000 m2 Nutzfläche. Das erwartete Investitionsvolumen ohne zukünftige Akquisitionen betrug zum Stichtag CHF 2.86 Mrd. Davon sollen in den nächsten drei bis vier Jahren 12 Entwicklungsprojekte mit einer Nutzfläche von 102'000 m2 und einem erwarteten Investitionsvolumen von gegen CHF 340 Mio. in Angriff genommen werden. Nach Fertigstellung und Vollvermietung wird bei diesen Projekten ein annualisierter Liegenschaftsertrag von rund CHF 20 Mio. erwartet sowie ein Verkaufserlös aus Promotionsprojekten in der Höhe von CHF 72 Mio. angestrebt. Derzeit sind zwei bereits voll vermietete Liegenschaften mit einem annualisierten Liegenschaftsertrag nach Fertigstellung von CHF 5.4 Mio. und einer durchschnittlichen Vertragslaufzeit von 15 Jahren im Bau.

In den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten per 30. Juni 2021 ist die per 1. Juli 2021 fällige Anleihe in Höhe von CHF 100 Mio. enthalten. Die Refinanzierung wurde bereits Ende Mai 2021 erfolgreich durchgeführt. HIAG hat eine festverzinsliche Anleihe über CHF 160 Mio. mit einem Coupon von 0.75% und einer Laufzeit von 7 Jahren bis 2028 platziert und mit der Liberierung am 1. Juli 2021 die per gleichem Datum fällige Anleihe über CHF 100 Mio. nahtlos abgelöst. Die Mittel aus der Platzierung wurden zudem zur Finanzierung der im ersten Semester 2021 getätigten Akquisitionen verwendet.

Per Ende 2020 belief sich die Rückstellung für den Rückbau der Produktionsinfrastruktur und für die Sanierung des Areals in Pratteln auf CHF 11.6 Mio. Bis zum 30. Juni 2021 wurden davon CHF 4.8 Mio. für ausgeführte Arbeiten verwendet. HIAG geht weiterhin davon aus, dass der vollständige Rückbau bis Ende 2021 abgeschlossen sein wird.

Kapitalstruktur und Liquidität
Ungeachtet der Ausschüttung einer Dividende für das Geschäftsjahr 2020 von CHF 19.3 Mio. nahm das Eigenkapital um CHF 23.9 Mio. zu und betrug am 30. Juni 2021 CHF 785.0 Mio. (31. Dezember 2020: CHF 761.1 Mio.). Die Eigenkapitalquote betrug 42.7% (31. Dezember 2020: 45.0%). Mit CHF 93.51 pro Aktie übertraf der NAV nach latenten Steuern den Wert per 31. Dezember 2020 um 3.1%.

Der Belehnungsgrad (LTV) stieg auf 51.0% per 30. Juni 2021 (31. Dezember 2020: 48.7%), hauptsächlich aufgrund der Akquisitionen im ersten Halbjahr 2021 sowie der Dividendenausschüttung im April 2021.

Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit des Fremdkapitals betrug Ende Juni 2021 1.3 Jahre (31. Dezember 2020: 2.0 Jahre). Diese Laufzeit erhöhte sich mit der nahtlosen Refinanzierung der Anleihe Anfang Juli 2021 auf 2.4 Jahre. Damit optimierte HIAG ihre Finanzierungsstruktur massgeblich und konnte die Laufzeit der Finanzverbindlichkeiten substanziell verlängern. Der durchschnittliche Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten blieb mit 0.9% (H1 2020: 0.9%) unverändert auf tiefem Niveau. Der Vergleich zwischen dem Fremdkapitalkostensatz von 0.9% und der erzielten Nettorendite von 3.7% auf dem Bestandesportfolio zeigt einen nach wie vor attraktiven Zinsspread von 2.8%.

Aus heutiger Sicht kann HIAG die laufende Geschäftstätigkeit ebenso wie geplante Investitionen im Immobilienportfolio aus den flüssigen Mitteln und den zugesicherten Kreditfazilitäten von über CHF 89 Mio. per Ende Juli 2021 finanzieren. Zudem besteht die Möglichkeit, bei Bedarf Hypotheken auf bisher nicht belehnten Immobilien aufzunehmen. Weiterhin wird HIAG im Rahmen der kontinuierlichen Portfoliooptimierung die Finanzierungsstruktur der Gruppe auch mit Devestitionen von nicht strategischen Liegenschaften stärken.

Laurent Spindler
CFO