Aktionärsbrief

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre

Im ersten Halbjahr 2019 wurde HIAG mit mehreren ausserordentlichen Herausforderungen konfrontiert. Im April schied der langjährige Geschäftsleiter aus dem Management aus und bis zum Start des neuen CEO, dem Immobilienfachmann Marco Feusi, habe ich zusätzlich zu meiner Funktion als Verwaltungsratspräsident interimistisch den Vorsitz der Geschäftsleitung übernommen. Im Juni entschieden HIAG und die SIX, die mit HIAG Data evaluierte Partnerschaft zum Betrieb eines Secure Cloud Service für den Schweizer Finanzmarkt nicht weiterzuführen. Die von HIAG umgehend angestossene Prüfung einer breiteren Abstützung des Projekts einer eigenen Multicloud-Plattform brachte nicht das angestrebte Resultat und der Verwaltungsrat entschied im August, die Entwicklung einzustellen und das Unternehmen wieder auf das Immobiliengeschäft zu fokussieren.

Sodann wurde Ende Juni der Konkurs über die Chemiefirma Rohner AG, Pratteln, eröffnet, der bis dahin drittgrössten Mieterin der HIAG. Dies führte zu einer Belastung des Semesterergebnisses 2019 von rund CHF 45 Mio. für Abwertungen und Rückstellungen, unter anderem für den Rückbau der Produktionsinfrastruktur und die Sanierung des Areals in Pratteln.

Im Kontrast zu diesen ausserordentlichen Ereignissen entwickelte sich das Kerngeschäft der HIAG Immobilien im ersten Halbjahr 2019 positiv. Der Liegenschaftsertrag stieg im ersten Halbjahr 2019 um 7.7% auf CHF 30.4 Mio. Allerdings liegt der annualisierte Liegenschaftsertrag trotz erfolgreicher Fertigstellung verschiedener Entwicklungsprojekte aufgrund des Konkurses der Rohner AG, Pratteln, mit CHF 60.0 Mio. um 1.4% unter dem Vergleichswert per Ende 2018. Die EPRA-Eigenkapitalquote betrug am Stichtag Ende Juni 47.8%.

Nach der erfolgreichen Platzierung einer festverzinslichen Anleihe über CHF 150 Mio. mit einem Coupon von 0.875% und einer Laufzeit von 5 Jahren nahm die gewichtete durchschnittliche Laufzeit des Fremdkapitals von 2.8 auf 3.1 Jahre deutlich zu. Die Leerstandsquote entwickelte sich stabil und betrug unverändert 14.4%. Weiterhin verfügt das Portfolio über eine solide gewichtete Restmietdauer von 9.5 Jahren. Mit Blick auf die grossen Herausforderungen der letzten Monate hat der Verwaltungsrat bereits heute beschlossen, der ordentlichen Generalversammlung vom 23. April 2020 vorzuschlagen, auf die Ausschüttung einer Dividende zu verzichten.

Folgekosten aus dem Konkurs der Rohner AG, Pratteln
Nachdem trotz Gesprächen mit verschiedenen interessierten Parteien bis heute kein Nachmieter für die insolvente Rohner AG gefunden wurde, geht HIAG davon aus, die Kosten für den Rückbau und die Sanierung des Areals in einen chemiefreien Zustand tragen zu müssen. Deshalb beschloss HIAG, die Entwicklung des Areals an attraktiver Lage in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs Pratteln so rasch wie möglich, rund 15 Jahre vor dem ursprünglich geplanten Zeitpunkt, in Angriff zu nehmen. Die Folgekosten aus dem Konkurs der Rohner AG belasten das Semesterergebnis mit rund CHF 45 Mio.

Beendigung der Entwicklung einer eigenen Multicloud-Plattform
Nach Beendigung der Partnerschaft mit SIX für die Entwicklung und den Vertrieb eines Secure Swiss Cloud Services für den Schweizer Finanzmarkt öffnete HIAG das Projekt für qualifizierte Partner. Da innerhalb des vom Verwaltungsrat vorgegebenen Zeitrahmens keine neuen Investoren gewonnen werden konnten, beschloss der Verwaltungsrat am 13. August 2019 einstimmig, die Entwicklung einer eigenen Multicloud-Plattform zu beenden und HIAG auf das Kerngeschäft Immobilienentwicklung zu fokussieren. Die Tochtergesellschaften HIAG Data AG und CIS Operations AG werden restrukturiert und auf die digitale Erschliessung der HIAG-Areale ausgerichtet, wobei die bestehende Hard- und Software zum Teil weiterhin zum Einsatz kommen wird. Da der Beschluss durch den Verwaltungsrat nach dem Bilanzstichtag getroffen worden ist, wurden Bilanz und Erfolgsrechnung per 30. Juni 2019 nicht beeinflusst. Der mögliche Einfluss auf die Jahresrechnung per 31. Dezember 2019 wird im Finanzteil dieses Halbjahresberichts ausführlich dargestellt.

Ausgewiesener Immobilienfachmann übernimmt Vorsitz der Geschäftsleitung Anfang 2020
Der neue CEO, Marco Feusi, verfügt über grosse Erfahrung in anspruchsvollen Bewertungs- und Beratungsmandaten, unter anderem für kotierte Unternehmen, Vorsorgeeinrichtungen und Projektentwickler. Der diplomierte Architekt HTL ist Chartered Surveyor MRICS und hält einen MAS ETH MTEC/BWI. Er war die letzten 18 Jahre für die renommierte Wüest Partner AG tätig, ab 2003 als Partner und seit 2017 als Vorsitzender der Geschäftsleitung des auf die Immobilienwirtschaft ausgerichteten Beratungsunternehmens. Mit der Wahl von Marco Feusi hat der Verwaltungsrat bewusst die Immobilienkompetenz der HIAG gestärkt.

Erfolgreiche Fertigstellung von Immobilienprojekten und weitere Erfolge in der Arealentwicklung
Im ersten Halbjahr 2019 wurden auf drei Arealen Entwicklungs- oder Sanierungsprojekte planmässig fertiggestellt. In Wetzikon wurde die Sanierung der Usterstrasse mit neun Wohnungen abgeschlossen. Bereits sind alle Wohnungen vermietet.

In Neuchâtel wurden im Mai im Gewerbezentrum Les Cadolles Filialen der Migros und von Denner eröffnet, im Juni folgte mit einer Apotheke eine weitere langfristige Mieterin.

Auf dem Walzmühle-Areal in Frauenfeld wurden im Berichtszeitraum die zwei ersten Projekte abgeschlossen. Die meisten Büro- und Gewerbemieter, unter anderem die Schweizer Versandapotheke «Zur Rose» und die Bäckerei Stähli, sind bereits eingezogen. Der Tag der «offenen Loft-Tür» in der Walzmühle, an dem die acht Loft-Häuser und neun Loft-Wohnungen Ende August der Öffentlichkeit vorgestellt wurden, stiess auf grosse Resonanz. Bereits sind einige Einheiten reserviert oder vermietet. Und bis Ende Jahr wird das Walzmühle-Areal mit einer neuen Bushaltestelle besser an den öffentlichen Verkehr angebunden.

Im Entwicklungsportfolio wurden insbesondere auf dem HIAG-Technologie Campus «The Hive» in Meyrin mit der Unterzeichnung des Mietvertrages mit dem börsenkotierten Elektrokomponentenhersteller LEM und der Erteilung der Baubewilligung für den «Pavillon Luigia» grosse Fortschritte gemacht. Der Neubau für den neuen Genfer Hauptsitz der LEM umfasst eine Fläche von rund 7’000 m2, aufgeteilt in Büroflächen, zwei Stockwerken für die Forschungs- und Entwicklungsabteilung sowie einer Produktionseinheit. Die Mieter Regus und Hewlett Packard Enterprise werden ihre Flächen im Gebäude «Hive 1» im Laufe des zweiten Halbjahrs beziehen.

Die zwei letzten Einheiten der Wohnungen des Projekts «The Cloud» in Baar sind reserviert und der Verkauf dürfte im zweiten Halbjahr vollzogen werden. Damit wird HIAG alle Stockwerkeigentumsprojekte der letzten Jahre erfolgreich abgeschlossen haben.

Strategische Akquisition in Lancy komplettiert Entwicklungsareal im Genfer Stadtteil Lancy
Mit der Übernahme der Jaeger et Bosshard SA hat HIAG ihr Areal «Porte Sud» in Genf arrondiert. Im Zug der Transaktion erwarb HIAG das von der Jaeger et Bosshard SA im Baurecht gehaltene Grundstück in der Grösse von 4’457 m² und verfügt damit über eine Gesamtfläche von 13’362 m² im Genfer Stadtteil Lancy. HIAG ist heute der einzige private Eigentümer des in unmittelbarer Nachbarschaft des Stade de Genève gelegenen «Porte Sud». Diese Akquisition setzt einen wichtigen Meilenstein für die Entwicklung des Areals, das an die Bahnlinie Hauptbahnhof Genf – Annemasse (F) und den künftigen Bahnhof Lancy Bachet anschliesst.

Ausblick
Das zweite Halbjahr 2019 wird von der Restrukturierung der HIAG Data AG und CIS Operations AG belastet. Um die Kosten zu reduzieren, hat HIAG ein Massnahmenprogramm in die Wege geleitet. Dazu gehören insbesondere die digitale Erschliessung des Areals Biberist, ein möglicher Verkauf des Netzwerks, die Migration bestehender Kunden zu anderen Dienstleistern oder eine vorzeitige Auflösung bestehender Verträge.

Die Folgekosten des Konkurses der Rohner AG, Pratteln, wird zudem deutliche Spuren im Kerngeschäft Immobilienentwicklung hinterlassen. Insbesondere betroffen sind der Liegenschaftsertrag, die Wertänderung aus Neubewertung von Immobilienanlagen sowie die Immobilienbetriebskosten.

HIAG verfügt über eine solide Finanzierungstruktur und ist gut aufgestellt, nach dem «Annus Horribilis» 2019 gestärkt in die Zukunft zu gehen, und die Fokussierung auf die Immobilienentwicklung erfolgreich umzusetzen. Sie verfügt über ein attraktives Immobilien- und Entwicklungsportfolio. Zudem verstärken mit der Ernennung des Immobilienfachmanns Marco Feusi zum CEO per Januar 2020 und der Wahl des Immobilienunternehmers Balz Halter in den Verwaltungsrat an der Generalversammlung 2019 zwei ausgewiesene Branchenspezialisten das HIAG-Management.

unterschrift-01.png

Dr. Felix Grisard
Verwaltungsratspräsident und CEO ad interim